GLOSSARY

非居住者的不动产相关税金

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非居住者出售或租借不动产时

日本的税金不论国籍，只要是居住在日本的人（居住者）就属于课税对象。此时，被课征税额的所得除了日本国内的所得之外，就连来自世界各地的所得也会被课征税额。

另一方面，没有居住在日本的人（非居住者）仅在日本国内产生的所得才会被课税。例如当您居住在国外却出售日本的不动产，或是有因出租在日本国内拥有的不动产而产生的所得时，便适用此规定。此外，为了防止非居住者未申报不动产出售或不动产租赁，因此采源泉征收制，即针对该笔价款及租金课征一定比例的金额，并且必须事先向日本税务署缴纳的制度。

出卖人为非居住者时，承买人的源泉征收义务

非居住者出售不动产且符合一定条件时，购买该当不动产的承买人在支付买卖价款时，有义务预扣支付金额的10.21％作为源泉征收税并缴纳给日本税务署。也就是说，支付给非居住者的金额为支付金额的89.79%，剩余的10.21％则作为预扣的源泉征收税，并在不动产的承购者支付完价款后，必须在次月10日以前缴纳给日本税务署。出售不动产的非居住者将透过确定申告来精算被预扣（源泉征收）的金额。另外，当不动产的出售金额在1亿日圆以下，且承购人购买该当不动产的目的是供自己或亲属居住用时，则无需缴纳源泉征收税。

关于居住者、非居住者

“居住者”是指在日本国内有住址，或在日本持续居住1年以上的个人，“居住者”以外的个人则属于“非居住者”。当个人属于非居住者时，只有在日本国内的源泉所得（来自日本国内的所得）才会在日本被课税。

关于年中出国时的确定申告

当需要办理确定申告的人要在年中出国时，必须指定一位纳税管理人并通知日本税务署。如果有指定纳税管理人，该年份的确定申告期限为隔年的3月15日，但是若未指定纳税管理人即出国时，则必须在出国前办理完确定申告。

所谓的纳税管理人

纳税管理人是指当纳税人因海外派遣等原因在日本国内不再拥有住址及居所时，代替纳税人提交确定申告书、缴纳税款等办理行政手续的管理人。除了提交纳税申告书及缴纳税额之外，也作为国外纳税者与日本税务署之间的联系人，但是没有义务代替纳税人制作纳税申告书和缴纳税额。虽然可以委托纳税者本人的父母、亲戚或朋友等，但是在申告时必须计算税额，因此大部分的人会指定税理士作为纳税管理人。纳税管理人的资格仅为必须在日本有住址，无论个人或法人皆可担任。出国前，必须向缴纳国税的税务署及缴纳地方税的市町村提交纳税管理人申告书。如果未提交申告书时，管辖税务署长等会要求提交，当纳税人不应对该要求时，管辖税务署长等人可代替指定纳税管理人。

关于年中出国时的住民税

住民税是向该年1月1日在日本国内有住址的人，根据前一年的所得课征的税金。

例如，如果您是在2022年9月出国，那么在2023年1月1日时，您在日本国内就没有住址，因此即使您2022年在日本国内有所得，也不会被课征2023年度的住民税。

◎案例

非居住者将日本国内的公寓出售给居住者，而承买人在购买后是作为自己居住用，出售价款超过1亿日圆。

此时，承买人有源泉征收义务，但买卖双方具体应采取哪些手续呢？

买卖双方的手续如下。

・承买人（居住者）的手续

①每次支付买卖价款（订金、余款、固定资产税等的精算金额）时，会被课征买卖价款的10.21％作为源泉征收税。扣除10.21％的金额后，此时支付给出卖人的金额相当于89.79％的金额。

②填写源泉所得税缴纳书（非居住者、国外法人所得的所得税征收高计算书）中的必要事项，并在买卖价款支付日的次月10日以前向日本税务署缴纳源泉征收税额。

・出卖人（非居住者）的手续

①在扣除10.21％的源泉征收税额后，会收到相当于买卖价额89.79％的金额。在办理确定申告时，会被要求提交可证明源泉征收税额的文件，因此请妥善保管好从承买人收到的源泉所得税的“缴纳书”或“付款纪录（支払调书）”的副本。